Besaran BPHTB Rumah dan Cara Menghitungnya

BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang perlu diperhitungkan ketika seseorang memperoleh hak atas properti. Memahami besaran BPHTB rumah sejak awal dapat membantu calon pembeli menyiapkan anggaran secara lebih terencana.

Karena BPHTB termasuk pajak daerah, besaran tarif dan ketentuan tertentu dapat berbeda sesuai peraturan daerah yang berlaku. Oleh karena itu, perhitungan BPHTB perlu mengacu pada ketentuan di wilayah tempat objek pajak berada.

Apa Itu BPHTB Rumah?

BPHTB dikenakan ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli rumah, pembeli menjadi pihak yang memperoleh hak sehingga BPHTB menjadi salah satu komponen yang perlu diperhitungkan.

BPHTB berbeda dengan biaya lain seperti biaya notaris, balik nama sertifikat, maupun biaya pembiayaan KPR. Karena itu, calon pembeli sebaiknya memasukkan BPHTB sebagai pos tersendiri ketika membuat perencanaan biaya.

Apa yang Menentukan Besaran BPHTB Rumah?

Besarnya BPHTB tidak hanya ditentukan oleh harga yang tertulis pada brosur rumah. Ada beberapa komponen yang perlu diketahui terlebih dahulu.

1. Nilai Perolehan Objek Pajak

Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP menjadi salah satu dasar dalam menentukan BPHTB. Dalam transaksi jual beli, NPOP umumnya berkaitan dengan nilai perolehan atau harga transaksi sesuai ketentuan yang berlaku.

Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB-P2 pada tahun terjadinya perolehan, ketentuan yang berlaku di daerah dapat menetapkan NJOP sebagai dasar pengenaan BPHTB.

2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

NPOPTKP merupakan bagian nilai yang dikurangkan dari NPOP sebelum tarif BPHTB diterapkan. Besarannya mengikuti ketentuan pemerintah daerah tempat objek pajak berada.

Karena setiap daerah dapat memiliki ketentuan yang berbeda, calon pembeli perlu memastikan besaran NPOPTKP yang berlaku sebelum menghitung BPHTB.

3. Tarif BPHTB

Tarif BPHTB ditetapkan melalui peraturan daerah sehingga besarannya dapat berbeda antarwilayah. Oleh karena itu, tarif yang digunakan dalam perhitungan harus disesuaikan dengan ketentuan daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada.

Bagaimana Cara Menghitung BPHTB?

Secara sederhana, rumus BPHTB dapat ditulis:

BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)

Contoh Perhitungan

Misalnya sebuah rumah memiliki:

• NPOP = Rp600.000.000
• NPOPTKP = Rp80.000.000
• Tarif BPHTB = 5%

Maka:

• Dasar pengenaan = Rp600.000.000 − Rp80.000.000
• Dasar pengenaan = Rp520.000.000
• BPHTB = 5% × Rp520.000.000
• BPHTB = Rp26.000.000

Contoh tersebut hanya merupakan simulasi untuk memahami cara kerja rumus. Dalam transaksi sebenarnya, NPOP, NPOPTKP, dan tarif perlu disesuaikan dengan ketentuan daerah tempat objek pajak berada.

Baca juga: Rincian Biaya Rumah Solo yang Perlu Disiapkan Saat Membeli

Kapan BPHTB Perlu Diperhitungkan?

BPHTB sebaiknya sudah masuk dalam perencanaan sejak calon pembeli mulai menghitung kemampuan membeli rumah. Dengan demikian, pembeli tidak hanya menghitung harga rumah dan cicilan, tetapi juga memperkirakan biaya yang muncul dalam proses perolehan hak.

Untuk membantu menyusun anggaran, calon pembeli dapat memperhatikan:

• Harga rumah atau nilai transaksi.
• Perkiraan BPHTB.
• Biaya notaris dan PPAT.
• Biaya administrasi pembelian.
• Biaya pembiayaan jika menggunakan KPR.
• Kebutuhan setelah rumah ditempati.

Pembahasan mengenai biaya tambahan setelah serah terima rumah juga dapat membantu calon pembeli memahami pengeluaran yang perlu dipersiapkan setelah proses pembelian.

Berapa Besaran Tarif BPHTB?

Besaran tarif BPHTB tidak selalu sama di setiap daerah karena BPHTB merupakan salah satu jenis pajak yang dipungut oleh pemerintah daerah. Karena itu, calon pembeli perlu melihat peraturan daerah yang berlaku di lokasi tanah atau bangunan yang diperoleh.

Secara umum, tarif BPHTB ditetapkan oleh pemerintah daerah dan diterapkan terhadap dasar pengenaan pajak setelah memperhitungkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jadi, tarif saja belum cukup untuk mengetahui jumlah BPHTB yang harus dibayarkan.

Baca juga: Tips Aman Beli Rumah di Solo dengan Memeriksa Legalitas dan Notaris

Salah Satu Contoh Penerapan Besaran BPHTB

Sebagai contoh, Kota Surakarta menetapkan tarif BPHTB sebesar 5% berdasarkan ketentuan daerah yang berlaku. Contoh ini menunjukkan bahwa ketika menghitung BPHTB untuk sebuah transaksi, calon pembeli perlu menggunakan tarif dan NPOPTKP sesuai wilayah objek pajak, bukan langsung menggunakan angka dari daerah lain.

Apa yang Perlu Diperhatikan Sebelum Membeli Rumah?

Memahami besaran BPHTB rumah memang penting, tetapi perencanaan pembelian sebaiknya tidak berhenti pada pajak. Calon pembeli juga perlu memastikan rumah dan proses transaksinya sesuai kebutuhan.

Beberapa hal yang dapat diperiksa:

1. Pastikan Legalitas Rumah

Dokumen kepemilikan dan perizinan bangunan perlu diperiksa sebelum transaksi. Calon pembeli dapat memahami lebih jauh mengenai legalitas rumah Solo dan dokumen yang perlu diperiksa.

2. Hitung Kemampuan Pembayaran

Jika menggunakan KPR, perhitungkan uang muka, cicilan, bunga, serta biaya lain yang berkaitan dengan pembiayaan. Perencanaan dana sejak awal dapat membantu menjaga pengeluaran tetap sesuai kemampuan.

3. Perhatikan Lokasi dan Kebutuhan Hunian

Harga dan pajak bukan satu-satunya pertimbangan. Lokasi, akses, luas rumah, jumlah kamar, interior serta fasilitas kawasan juga perlu disesuaikan dengan kebutuhan keluarga. Memilih lokasi perumahan di Solo dapat menjadi salah satu tahap sebelum menentukan hunian.

Mempersiapkan Biaya Sebelum Memilih Hunian

Setelah mengetahui cara menghitung BPHTB, calon pembeli dapat membuat gambaran biaya pembelian rumah secara lebih lengkap. Perhitungan ini kemudian dapat dibandingkan dengan harga dan spesifikasi hunian yang diminati.

Jika ingin melihat unit secara langsung sekaligus mendiskusikan kebutuhan dan estimasi biaya pembelian,Calon pembeli dapat melihat pilihan kawasan perumahan di Solo yang strategis untuk membandingkan lokasi dan karakter masing-masing kawasan.

Bisa langsung melakukan survei ke Citra Buana Residence 2 maupun Royale Palem Hijau bersama tim PT Puri Alam Sentosa. Anda juga dapat mengikuti Instagram @purialamsentosa untuk melihat perkembangan bagunan dan promonya. Jika ingin langsung menghubung tim marketing kami, bisa hubungi langsung 0895-1717-0707.

Pertanyaan Umum Tentang BPHTB

1. Apakah BPHTB Termasuk Dalam Harga Rumah?

BPHTB merupakan komponen biaya yang perlu diperhitungkan dalam proses pembelian rumah. Karena itu, calon pembeli sebaiknya menyiapkan anggaran BPHTB secara terpisah dari harga rumah dan biaya transaksi lainnya.

2. Apakah BPHTB sama dengan biaya notaris?

Tidak. BPHTB merupakan pajak daerah, sedangkan biaya notaris atau PPAT merupakan biaya jasa dan administrasi dalam proses transaksi.

3. Apakah harga rumah menentukan BPHTB?

Harga atau nilai perolehan menjadi salah satu dasar dalam perhitungan BPHTB. Namun, jumlah BPHTB tidak cukup ditentukan dari harga rumah saja karena masih terdapat NPOPTKP dan tarif BPHTB yang berlaku di daerah tempat objek pajak berada.